Wer Liegenschaften im Ausland besitzt, muss diese in der Schweizer Steuererklärung deklarieren. Sie werden in der Schweiz zwar nicht direkt besteuert, sind aber für die Bestimmung des anwendbaren Steuersatzes massgebend.
Grundsätze des Schweizer Steuersystems
Steuerpflichtige in der Schweiz haben ihr weltweites Einkommen und Vermögen in ihrer Steuererklärung zu deklarieren. Liegenschaften sind grundsätzlich an dem Ort, wo sie liegen, zu besteuern, d.h., sie unterliegen für Steuerzwecke der Steuerordnung vor Ort. Sie werden aber für die Zwecke der schweizerischen Einkommens- und Vermögenssteuer satzbestimmend herangezogen.
Satzbestimmende Berücksichtigung bei der Einkommenssteuer
Hat beispielsweise eine ledige Person mit Wohnsitz in der Stadt Zürich ein steuerbares Einkommen von CHF 100’000 und ist Eigentümerin einer ausländischen Liegenschaft mit Mieterträgen von jährlich CHF 10’000, wendet das Steueramt zur Berechnung der Einkommenssteuer jenen Steuersatz an, der bei einem Einkommen von CHF 110’000 gültig ist.
Das ergibt für die Bundes-, die Staats- und die Gemeindesteuern einen Betrag von CHF 17’610 (Steuerjahr 2023, ohne Vermögenssteuer). Ohne Liegenschaft im Ausland würden die Steuern unter sonst gleichen Bedingungen lediglich CHF 16’552 betragen. Die Einkommenssteuer erhöht sich somit um rund CHF 1’000.
Liegenschaftswert und -ertrag
Liegenschaften sind als Teil des steuerbaren Vermögens für steuerliche Zwecke zu bewerten. Typisch schweizerisch erfolgt die Bewertung von ausländischen Liegenschaften von Kanton zu Kanton unterschiedlich. Falls ein ausländischer amtlicher Wert vorliegt, stützt sich das Steueramt häufig auf diesen ab oder modifiziert diesen nach vorgegebenen Regeln. Andere Kantone berechnen den Steuerwert basierend auf dem Kaufvertrag, allenfalls mit einem prozentualen Einschlag.
Wird die Liegenschaft vermietet, sind die Nettomieteinnahmen satzbestimmend steuerbar. Bei Eigennutzung der ausländischen Liegenschaft wird in aller Regel analog zum Inland ein Eigenmietwert, basierend auf dem ermittelten Steuerwert, festgelegt.
Liegenschaftsunterhalt
Ausländischer Liegenschaftsunterhalt kann, gleich wie bei einer Liegenschaft in der Schweiz, vom Eigenmietwert bzw. vom effektiven Mietertrag abgezogen werden. Eine Übernahme von ausländischen Liegenschaftsverlusten, d.h., wenn die anfallenden Kosten höher als die Einnahmen waren, zulasten des inländischen steuerbaren Einkommens ist hingegen ausgeschlossen. Überschüssige Aufwendungen bei ausländischen Liegenschaften fallen in der Schweiz steuerlich ins Leere und werden nur steuersatzbestimmend berücksichtigt.
Internationale Steuerausscheidung
Beim Besitz von ausländischen Liegenschaften wird anlässlich der Steuerveranlagung durch das Steueramt eine sogenannte internationale Steuerausscheidung vorgenommen. Konkret heisst das, dass in- und ausländisches Vermögen in einer separaten Spalte aufgeführt werden. Dabei sind diverse Regeln, die von der höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesgerichts bestimmt wurden, zu berücksichtigen.
Vermeidung einer internationalen Doppelbesteuerung
Die Schweiz hat aktuell mit über 100 Staaten ein Doppelbesteuerungsabkommen abgeschlossen. Um internationale Doppelbesteuerungen zu vermeiden, wird darin geregelt, welcher Staat welche Einkommens- und Vermögensteile einer Person besteuern darf.
Liegenschaften sind dort steuerbar, wo sie tatsächlich liegen (Ort der Belegenheit). Ausländische Liegenschaften werden von der Schweiz deshalb nicht direkt besteuert, auch wenn sie einer in der Schweiz ansässigen Person gehören. Der ausländische Staat darf dieses Einkommen und Vermögen gemäss seinem Steuersystem besteuern.
Im Zusammenhang mit ausländischen Liegenschaften empfehlen wir grundsätzlich, einen ausländischen Steuerberater hinzuzuziehen. So wird sichergestellt, dass die Deklaration, die Formalitäten und Fristen eingehalten werden. Bei Bedarf stellen wir gerne einen Kontakt aus unserem internationalen Netzwerk her.
Deklaration vergessen?
In der Praxis kommen häufig Fälle vor, bei denen vergessen wurde, ausländische Liegenschaften in der Schweizer Steuererklärung zu deklarieren. Da im Zusammenhang mit ausländischen Liegenschaften oft auch ausländische Bankkonti bestehen, steigt wegen des automatischen Informationsaustauschs die Wahrscheinlichkeit, dass die Steuerverwaltungen von einer nicht deklarierten Liegenschaft erfahren.
Um eine Steuerbusse zu verhindern, sollten Personen, die ausländische Liegenschaften bisher nicht deklariert haben, die Möglichkeit der straflosen Selbstanzeige nutzen. Damit entfällt die mit der Aufdeckung einer Steuerhinterziehung verbundene Busse, durch die sich der anfänglich geschuldete Betrag um bis zu 300% erhöhen kann, wie auch eine mögliche Strafanzeige.
Wir beraten Sie gerne und zeigen Ihnen die Möglichkeiten und Konsequenzen auf.
